深圳：社会治理探新路 依法规范出实招

龙城街道公开征集最优《物业服务合同制定规范》

核心 提示

近年来，随着物业管理行业的快速发展，相关各方的矛盾、纠纷也呈上升趋势，业主碰到什么样的事情可以找物业，哪些该归物业管、哪些不归物业管，双方的权限和职责在哪里？碰到问题后，该通过什么途径来解决？一系列的问题亟需解决。因此，指导和优化物业服务合同的制定，厘清业主与物业之间的权利和义务，引导业主和物业理性维权，就成为物管行业和相关主管部门的必解之题。

部分业主权益难以得到有效保护

现 状

如今，以小区为单位的社区事业已是十分细微繁琐。在具体事务的调和与处理中，物业管理处和业委会在其中扮演着重要角色。那么，如何界定物业管理处和业委会各自的职责，梳理好二者的权利和义务，并以条款的形式明确双方责权范围，使得物管小区出现问题后能够及时一一对应，权责明晰，无争议、不扯皮、不“踢皮球”，让物管行业运行顺畅、居民住得舒心，成为物管行业和相关主管部门工作的重中之重。

以龙城街道为例，目前辖区共有商品房住宅小区共120个，其中已成立业委会的小区46个，尚有74个小区未成立业委会，仍处于前期物业服务合同生效期内。据粗略统计，近70%的住宅小区物业服务合同仍是由开发商与前期物业服务企业签署的前期物业服务合同，而由于代表全体业主意志的“甲方”缺位，这份合同普遍存在诸多漏洞，业主权益难以得到有效保护，甚至还有一些存在“霸王条款”。

今年是深圳市“城市管理治理年”，在这样一个特殊的历史节点，龙岗区中心街道——龙城街道主动作为，敢闯敢试，以物业管理改革为其中一大抓手，提出要走以源头化解物业纠纷为主导，坚守“法治、共治、自治”并举之路，夯实社区物业管理基础，推动物业小区文明自治，在破解城市基层管理治理难题上再探新路。

公开征集最优《物业服务合同制定规范》 为小区“定制”合同

新 路

为有效预防各类物业纠纷，保障各方合法利益，引导广大业主与物业服务企业树立和践行契约精神，龙城街道物业管理中心于6月15日组织开展了《物业服务合同制定规范》征集大赛，面向社会公开征集最优《物业服务合同制定规范》，汇集社会上专家学者或专业机构的智慧，为广大业主在制定物业服务合同时提供规范化的指引，进而为居民依法理性维权、物业服务企业依法诚信经营奠定法治基础。

龙城街道《物业服务合同制定规范》征集大赛从6月15日开始在网上征集，面向社会大众，作品收集截至7月31日。大赛分为初赛、决赛两个环节。届时，龙城街道物业管理中心将聘请物管行业专家、高校教授、法律顾问等专业人士对收集到的《物业服务合同制定规范》进行综合评定。入围者将到评审现场对自己的作品进行讲解推介，与其他入选作品进行PK，由评审团进行打分。《物业服务合同制定规范》的最终胜出者将获得3万元的奖励。

具体来说，《物业服务合同制定规范》将包括最优化的物业服务合同制定规范、各主要条款的设定指引以及各类参考附件（物业服务质量标准、物业费标准等），让业委会能结合本小区的实际情况，有选择性地设定合同条款。

龙城街道物业管理中心主任罗史旗表示，此次征集的《物业服务合同制定规范》不单纯是一个合同样本，更确切来说是一个解决业主与物业服务企业矛盾的方案。此外，罗史旗还表示，龙城辖区如有业委会囿于客观原因无法自行起草物业服务合同，龙城街道物业管理中心还将与司法所联合成立文明自治法援工作室，委托专业顾问律师为业委会提供免费的物业服务合同定制服务，并协助业委会与物业服务企业谈判直至合同正式签署。

主动扛起基层社区管理治理责任

意 义

作为基层街道，龙城街道主动作为，以最优《物业服务合同制定规范》征集的形式，发动社会力量参与到物业管理治理当中，并将汇聚民智的合同范本运用到实际社会单元中，明晰物业公司、业主委员会等主体的责、权、利，使其有法可依，有规可循，以此推动物业管理行业进入法制化、规范化运行轨道，帮助物业公司和业委会发挥好民事主体的作用，从而减少行政干预，降低维稳压力，让社区在物管中实现自治、共治。此举可以看作是龙城街道主动扛起基层社区管理治理责任，不断推陈出新、大胆创新的一大举措，无疑具有开创性意义。

“要从源头上减少或避免物业纠纷发生，就必须让住宅小区各方主体之间的权责利得到明晰界定，约定违约责任，方能从法治角度预防物业纠纷产生，让小区实现文明自治。”罗史旗如是说。他期望，能有更多专业人士参与到活动当中，并在诸多物管行业案例基础上，结合现有法律法规，制定出最科学、最完善的综合性合同制定规范，并针对不同类型的小区提供各异的解决方案。

不仅如此，在创建“源头预防、常态监管、纠纷联调”相结合的物业纠纷调处机制，建设“美丽、文明、幸福”宜居龙城过程中，龙城街道还通过建立物业管理法援服务网络平台，借助“龙城物管之窗”网站论坛等，使龙城居民足不出户也可享受到物业纠纷法律咨询服务，引导业主依法理性维权，预防过激维权行为发生。

后记

长期以来，有些物业和小区居民的矛盾一直难以缓和，居民抱怨不断，常常反映物业公司服务不到位。物业公司在人们心目中形象欠佳的主要原因，还是源于物业公司服务理念没跟上。龙城街道公开征集最优《物业服务合同制定规范》是一项社会管理的创新举措，不仅明确了双方的权限和职责，从法治角度预防物业纠纷产生，也起到了连接物业服务企业和业主的关键作用。

物业管理服务要的是多一份爱心、多一份关心、多一份贴心。物业服务企业应让一些规范真正“着陆”，这样才能做好服务工作，在此过程中，也离不开对物业服务人员意识的提升，对管理中存在的不足不断进行改善，以满足业主的要求。只有这样，社区关系才会变得更加融洽，居民对党和政府才会愈发感激和信任，真正实现政府、业主和物业管理企业多赢的局面。

策划：何裕东

文：罗史旗 蔡羽珊

制图：张冠